原文《荷兰工业用地利用政策演变与对中国的启示：公共土地开发模式与可持续的土地开发利用》
全文字数：3400
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首先对公共土地开发模式（public land development model）进行简要概述，即：是荷兰实现城市规划目标和战略的核心。通常由市政府购买待开发的土地，开发成为熟地后加以出售 ， 通过销售建筑物地块 来回收土地开发的成本 。
这一开发模式在荷兰公共土地开发中占主导地位，并且引起学术界的广泛关注。中国与荷兰在土地产权/地方管制体制等方面存在差异；但就工业用地开发模式上却有很高的相似性；从而提出分析研究哈兰公共用地开发模式的政策演变、政策工具、存在问题和改革方向对推进我国工业土地政策的改进具有一定的借鉴意义。
首先，以“二战”为时间节点，分别对两时间段的背景进行论述：
二战前：基于荷兰政府介入土地开发，旨在保障工业区开发和降低环境风险，并提供政府征用土地的依据。典型代表法案为1875年的《侵害发》和1901年的《住房法》。
二战后：政府积极供应土地和提供补贴以确保工业用地需求
1960年代—1970年代，来自中央政府的补贴使得地方政府很容易开发新增建设用地（greenfield sites）。但与此同时也造成许多存量工业空地，许多在工业区投资的市政当局面临财政困难，引起了
学术界研究工业用地的热点。
其次， 论述荷兰采用公共土地开发模式 的四个主要原因：
1、私人开发商对土地开发不感兴趣：
1）荷兰的地势特点，地块排水投资的成本很大，市政当局能够通过大规模的开发来降低单位成本；
2）工业用地库存量较高，私人开发商缺少自行购地的利润驱动；
3)自行购地涉及众多土地所有者的谈判,导致私人开发商不愿意涉足工业地产领域。
2、《强制购买法》保障了市政府在土地开发中的权利
强制购买是政府根据市场的实际价值（自由市场交易价格）对业主进行补偿，业主即便不同意土地利用规划的内容，在涉及政府强制购买的上诉中也很难起作用。强制购买权利在荷兰帮助了市政府推进执行土地发展战略。但该政策只在一个特定情况下不被允许，即土地所有者声明自己能够进行开发。
3、较低的土地市场价值水平降低了市政府在公共土地开发中购买土地的成本。
在荷兰，市政府能够相对便宜地购买农业用地用于住宅或工业开发，其成本恰好高于农业用地价格。
且由于社会住房比重较高，导致土地的市场价值水平较低，土地所有者认为政府提供的价格合理，也未尝试建议政府提高售价。
4、地方政府出售地块价格与市场价值间差异很小。
地方政府以成本价格（购买和开发土地的总成本）将地块出售给房屋建筑商，即让渡了部分市场价值。直到1990年代以前，大多数地块的成本价格和市场价值之间的差异都很小。
土地管理战略通常有三个主要目标：
1、确保土地的可获得性 。在城市发展和建设需要的情况下，必须能提供相应的土地。这就需要相应的政策工具，使土地更容易获得和利于开发；
2、确保土地开发成本的回收 。确保预期开发所需的公共工程的成本可以完全收回，或者至少部分收回，主要是基于新开发的土地增加值扣除开发成本后的盈余。
3、确保土地增值（land value capture） 。在土地开发过程中，通过允许更高的使用价值或更高的建筑密度，使该区域土地获得新的增值，捕获过去未实现的价值增值部分。
基于以上三个目标，对应有三种开发模式：
前两种模式为公共土地开发模式。
1、政府主导土地开发模式 属于公共土地开发模式。该模式是积极地以计划主导全市域范围的土地开发，涉及政府购买和开发城市内所有的未来建筑用地，以确保整体规划目标的实现，并通过出售建筑地块来收回所有政府投入费用，以及获取部分土地剩余价值（改变使用后），将其用于公共用途。
2、以规划为导向的准市场模式 采用积极的以规划为导向的开发方式，通过在特定区域公开购买土地（和空置物业），然后将该土地出售给私营部门，以便针对该特定领域（重新）开发，并建立半公共性质的开发公司（semi-public development company）来运作。公共投资的成本回收通常安排在开发的后期阶段，通过开发商的贡献来发放建筑许可证，土地溢价通常不是目标。
3、私人市场开发模式 采用的规划方法比较被动，通过分区来明确禁止某些开发形式，这种模式通过在特定地区以私人公司的方式购买土地（和空置物业），以便在该特定地区实施（重新）开发计划。
该部分分为两个方面：
首先，分析了荷兰工业用地利用存在的问题：
1、工业用地供给过量
荷兰工业用地增长速度远远大于企业的就业增长速度。在城市扩张过程中，工业用地面积的增长速度远远大于居住用地面积。
2、工业园区老化
荷兰有许多第二次世界大战后发展起来的工业园区，现在面临建筑质量下降、老化和公共空间质量下降的问题。
3、政府间的竞争导致工业用地价格偏低
由于区域内地方政府之间相互竞争 提供工业用地，使得工业用地价格较低乃至接近成本，与私人企业相比，“软预算约束”的市政府能够比其他潜在供应商以更低的价格供应土地。而且如果价格上涨，商会就会抱怨；如果出现异常成本（成本价格高于平均成本价格），经济事务部则给予补贴。由于熟地价格低，生地（unserviced land）地价也被拉低。因此，要进入工业用地市场的商业开发商收取的价格不可能太高。工业用地较大的供应量和偏低的价格，使得商业开发商进入工业用地市场主要需考虑如何对抗风险，投机行为较少。
4、工业用地过量供应造成景观破碎
工业用地的大量发展带来景观的负面外部性，对于开放空间，主要是高速公路和郊外的景观带来了分散和城市化的特征。
其次，论述其对应的可持续利用的改革方向：
1、将重点转为对存量工业用地的再开发
主要受两个重要的政策关注所驱动：一方面，企业的选址决策受当地商业环境质量影响；另一方面，越来越多的公众要求限制新增建设用地。同时分别在财政政策和技术方面提供了支持。
2、 注重可持续土地开发
从荷兰近些年提出的一系列战略、城市化政策、诸如《环境规划法》等相关法案政策，都体现了可持续发展理念的转变。
3、提高工业物业和工业土地供给质量
主要针对高端租赁工业房地产领域。
1、共同点：在区域层面有用地指标控制体系，政府主导工业用地供给
2、差异性：中国工业用地的出让价格远低于土地成本价，无法实现成本回收
以上的差异导致中国工业用地空间效率偏低
从前面分析中，提出荷兰公共土地开发模式及可持续利用的改革方向对中国的四点启示：
1、完善对地方政府的考核机制以及工业用地的定价方式
应将降低地方政府负债率作为指导和考察地方政府业绩的重要指标，推动建立有助于经济高质量增长的制度环境和指标体系，消除因注重考察GDP指标而导致不合理土地价格产生的诱因。
2、 推动工业不动产的业态形式多样化
一方面满足未来多样化的工业不动产业态需求；另一方面，在各地逐步提高企业供地门槛的形式下，满足小型企业的发展需求。
3、新增工业用地的供应量应与存量工业用地的利用情况挂钩
中国地方政府应将新增工业用地的供应与存量的使用情况挂钩，以促进企业更效地利用存量土地。
4、加强对工业企业用地状况的动态跟踪和监控
加速推荐地方政府建设完善的工业地利用动态数据平台、数据库建设；并定期进行动态跟踪、更新。从而更好的掌握市场上工业用地和厂房的供需情况，制定相应的应对政策。
文章采用文献分析法和比较分析法进行研究；基于荷兰对于工业用地开发利用中公共土地开发模式政策
在历史上发挥的作用分析，进而聚焦其应对新时代开发模式导致的现实问题所作的重点调整于改革政策。从中提出对我国工业用地开发模式改进的启示。
论文结构清晰，层次分明，为我们其他相关课题研究的框架搭建具有一定的借鉴意义。
注：原文可关注微信公众号“《国际城市规划》 -2020.3月20日推送”
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中新网北京8月6日电 (记者 孙自法)国际著名学术期刊《自然》最新发表一项传染病研究的论文指出，相比未受干扰的生境，人类管理的生态系统中生活着更多的人畜共患病宿主，全球土地利用变化正在增加人类与人类疾病潜在宿主的接触机会。
论文称，该研究凸显出加强对农业、畜牧和城市化生态系统监测的重要性，同时还要考虑与土地利用和保护规划有关的疾病相关健康成本。
人畜共患病(如埃博拉、拉沙热和莱姆病)是由病原体从动物传染给人类而导致的疾病。而土地利用变化，比如将自然生态环境改造为农业用地或城市会影响人畜共患病感染人类的风险，但可预测的生态变化是否促进了这种影响，此前一直不清楚。
最新发表论文通讯作者、英国伦敦大学学院凯特·琼斯(Kate Jones)和同事，通过对全球范围内6801个生态系统和376个宿主种类进行分析，借此说明土地利用对于当地人畜共患病宿主群落具有全球性和系统性的影响——在人类管理的生态系统中，已知人畜共患病宿主的种类和数量都比邻近的未干扰生境要多。
论文作者指出，这类影响对于啮齿动物、蝙蝠和雀形目鸟类最强，或能解释它们在人畜共患病宿主中的普遍性。眼下，全世界依然在抗击新冠肺炎(COVID-19)这种人畜共患病的大流行，他们提醒，全球土地利用变化正在增加人类与人类疾病潜在宿主的接触机会。(完)
来源：中国新闻网
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