房地产经纪课程论文
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2014年5月
我国当前房地产经纪行业发展背景分析
【摘要】当前，房地产经纪行业的规范和发展与消费者乃至社会的利益密切相关。
它与社会稳定密切相关，越来越受到国家和社会各界的关注。 经过十多年的快速发展，我国房地产经纪人和机构数量迅速增加，业务不断扩大，市场参与度越来越高。 行业在快速发展的同时需要不断适应市场需求、规范管理。 为了给消费者提供更好的服务，我们分析了目前我国房地产经纪行业的发展现状，特别是二手房的趋势更加紧迫，并展望了发展前景。
[关键词] 房产经纪行业二手房现状及前景
1、房地产经纪行业总体概况
房地产业作为第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业。 对相关产业乃至整个国民经济的发展具有巨大的推动作用。 房地产业的发展对城市建设、改善生产生活条件、提高人民生活水平具有重要影响。 所谓房地产经纪，是指为客户提供房地产信息和中介代理服务。 中介，通俗地说，就是做中间人。 对于房产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他做好这项业务的前提。
新房政策调控后，二手房走势备受关注。 去年，北京二手房交易量超过一手房。 按照去年各项数据统计比例，为1：1.3。 今年可能达到1:1.8。 二手房交易量较大。 快速增长也表明中国房地产地位显着。 随着二手房市场的快速发展和交易量的增加，业界对这个行业的关注度逐渐提高。 与此同时，一些相关的监管缺陷也显现出来。 ，大型企业的做法满足了需求，但一些中小企业由于整体企业自身的标准，规模并不大。 因此，这个市场整个行业仍然存在鱼龙混杂的情况。
2、分析房地产经纪行业现状及特点
我国房地产经纪行业虽然有了一定的发展，但由于发展历史短、经验不足、行业发展无序、宏观管理不规范、企业微观管理运营落后，与发展不相适应。房地产经纪行业的趋势及中国市场的变化。 与需求相比存在较大差距并存在一系列问题。
（一）“散、乱、差、小”是国内房产中介行业的主要特征
据统计，仅北京地区就有477家注册房屋中介机构。 他们之间几乎没有信息沟通和共享，各公司的业务分散在北京各地。 市场竞争格局中不存在占据绝对份额的垄断者。 另一种情况是，由于我国房地产中介市场发展的特殊性，一些出现的房地产中介组织脱胎于或隶属于行政部门。 他们既是经营者又是管理者，不分政企，在市场上处于特许经营垄断地位。 这不仅与市场经济不相适应，也与中介服务业本身的发展要求相矛盾。 其进一步发展的前提是政企分开，成为市场上独立的竞争主体。
（二）行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存，导致房地产经纪人
企业进出频繁、无序竞争、利润递减
房地产作为不动产，是一种特殊的商品，其交易属于产权交易，不仅需要一套严格复杂的程序、涉及众多的法律法规，而且需要相当的专业知识。 随着房地产行业的发展和市场机制的日益完善，对房地产中介机构的专业化程度将会提出更高的要求，开发商和消费者对专业中介机构的依赖程度也会越来越高。 房地产中介公司整体素质较差、小微企业遍地开花、遍地开花的现状，显然表明房地产中介市场环境（法律法规、教育培训、管理、准入等）建设尚不完善。很多方面都不成熟。
（3）技术资本投入不足，商业模式单一落后，处于发展初期
信息资源是房地产中介公司从事经营活动的基础。 目前，不少房地产中介服务机构对外联系并不广泛，甚至处于信息闭塞、碎片化的状态。 他们不仅缺乏情报和信息来源，而且缺乏必要的信息管理方法和电子通讯技术。 情报的收集和组织依靠分散且有限的人力，并且全部由人工完成。 同时，凯友的利用缺乏深度，造成信息资源浪费，难以发挥行业优势。 落后的商业模式和传统的门牌广告，使企业越来越难以生存并获得进一步发展的利润。
（四）企业管理落后仍是不少企业倒闭的关键因素
企业管理不善会增加企业失败的风险。 由于我国房地产中介行业正处于探索阶段，公司尚未形成优秀的管理团队、高效的管理架构、也没有经过严格培训的员工队伍。 因此，企业很难形成核心能力。 唯一的竞争手段就是价格竞争，无法创造真正的服务价值，更谈不上服务设计。 此外，基于网络技术的应用，现代房地产中介公司需要相应的现代管理制度、管理方法和现代管理人才。
（五）区域特色突出，尚未真正形成跨地区或全国知名的现代房地产中介服务企业。
房产中介公司不仅穷、小，而且具有浓厚的地域特色。 一个地区有很多类似的企业同时竞争，但很少有企业能够垄断一个区域或城市市场并成功打造自己的品牌。 进军国外市场。 由于整个中国房产中介行业还没有进入品牌竞争阶段，还处于区域分割的格局，跨区域或全国性的品牌尚未形成。
三、面对当前形势，我国房地产经纪行业发展策略
根据行业发展趋势，结合我国房地产中介企业的具体情况，我国房地产中介企业在制定自身发展战略时应系统关注以下主要方面：
(一)网络服务的目的
利用基于互联网的网络技术为客户提供高品质、人性化、多元化的房产中介服务
服务产品。 现代企业管理的目的是服务，现代营销理念所指的产品也包括服务。 服务也是产品。 它们还可以被设计、包装以及质量管理和控制。 它们也是为客户解决问题的一套解决方案。 房产中介服务不仅注重有形实体（住房）产品的品质提升，更重要的是注重无形服务价值，包括提供信息的种类和质量、响应客户需求的速度、提供帮助的能力等。客户解决问题，以及与客户的关系。 联络、沟通等都是服务产品价值链的一部分。
（二）规模化经营
房地产中介机构的规模大小，直接关系到公司的盈利能力、竞争力和抗风险能力。 房地产中介机构适合采用基于互联网的网络技术，具有规模效率的特点。 一方面是信息收集和积累的来源渠道的规模效应，另一方面是信息处理和数据库利用价值的爆炸效应，即有用的信息所表现出的低成本效应。事实上，信息可以多次使用并用于多种目的。
（三）品牌战略
持续的品牌经营和投入，树立品牌美誉度，促使房产中介服务企业逐步进入品牌经营的高级阶段； 这是房产中介服务企业目前需要投入资金和人力逐步打造的战略层面。 第一步，要努力构建一些基础条件：先进的营销资源和操作系统，包括软件和硬件。 这里的一个根本条件是品牌背后的核心技术创新能力。 无论是引进还是仿制研发，都必须有具有自主知识产权的创新技术，这就需要持续的研发投入。 其次，是有效培育企业品牌，大力投入广告宣传。
（四）国际化目标
企业国际化不仅仅是企业主观意愿的问题，也是环境变化提出的客观要求。 为了适应国际化的环境，在越来越多的行业中，国内企业纷纷进入国外市场； 与此同时，国外企业纷纷进入国内市场。 房地产中介行业也不例外。 另一方面，由于房产中介行业的桥梁作用，为了开拓国际市场，中国房地产企业迫切需要先行一步，为开拓国际市场创造条件。
（五）人才战略
一流的人才干一流的事业。 由于房地产中介行业发展历史较短，人才储备不足。 这种不利的条件迫使企业在人力资源方面投入更多的资金。 因此，企业决策者需要结合自身条件，有效开发人力资源，实施有效的激励机制。 ，营造独特的企业文化环境。 尤其是关键技术人才，可以借鉴国外企业的经验，提供长期激励，比如允许其享有一定比例的剩余索取权。
（六）通过资本市场直接融资，确保对长期发展战略的资金支持
充足的资本和规范的公司治理机制也是企业向规模经营、品牌建设、人力资源开发和国际化目标发展的前提。 业务增长意味着拥有解决复杂问题的能力，而长期增长取决于获得长期资本的能力。 随着我国证券市场的不断发展，特别是审批制的实施，为符合条件的企业直接从资本市场筹集发展资金提供了有效途径。
4、房地产行业前景及发展趋势
（一）二手房超越一手房是必然趋势
我们的国家很特别。 过去很长一段时间，我们主要关注一手房。 现在已经开始转变。 肯定是二手房为主，而且还是二手房为主。 我国过去为何采用一手房？ 主持人。 一是还清历史债务。 改革开放之初，我们的人均居住面积很小，只有3.6平方米。 现在人均十几平米，但还需要提高。 当达到一定程度时，就会饱和。 因此，以一手房为主的合资公司已经不长了，历史债务也差不多还清了。 第二是快速城市化，农村人口进入城市，创造了新的住房需求。 如果这两个完成了，我们进入了成熟的市场经济，我们国家的房屋寿命还比较短，至少50年以上，而且每年必须更新2%，我们会逐步达到这个阶段。 二手房超过一手房是必然趋势。
（二）二手房市场存量和质量将迈向更高水平。
随着今年4月份中央出台调控政策，到10月份再次出台政策，应该说一手房市场受到了很大的抑制，尤其是投资和投机。 对独立改善的猜测仍然有限，独立改善的刚性需求和对未来市场的乐观情绪将适时出手。 一手房被打压，人们的出路何在？ 很多人在郊区完成首套房或第二套房后，当真正想要实现工作和生活的良性循环时，就会进行改善，通过二手市场更换原来的郊区首套房。 实现工作和生活的良性循环是必然的。 恰恰在这个时候，我们的统计显示，在前四个特大城市中，二手房的交易量已经超过了一手房。 未来我们的新增增量将受到土地资源的限制，当整个人均面积达到一定水平时。 当时以自住为主要需求的时候，房地产不可能像现在这样疯狂发展。 必须通过二手房从结构上满足需求来达到平衡。 所以，我个人觉得，对于这个行业来说，二手房市场无论是存量还是质的都会达到一个更高的水平。
（三）房地产宏观调控对经纪行业产生较为积极的影响
当宏观调控到来、交易量萎缩时，大多数媒体朋友都关心中介公司是否在裁员。 如何留住人才，是中介公司自己关心的问题。 我国的经纪商与其他国家和地区的经纪商有很大不同。 我们国家的经纪人都很年轻。 房地产经纪公司每天都要开门营业才能赚钱。 各方面都需要成本。 房地产经纪公司开始考虑有序经营。 一旦企业考虑有序运营，
经营的时候，你会关注品牌以及公众对你所做的事情的看法。 所以在宏观调控上我们不仅看对市场的影响，而且影响很大，会持续一段时间，但是对行业的影响会分开。 Hot认为这更积极。
（四）房地产经纪行业机遇与挑战并存
当整个社会的专业化程度较低时，要求各个行业提高自身的专业化水平是相当苛刻的。 然而，如果一家公司在这个行业中前进，它就会脱颖而出。 一条好的规则，能够促进这个社会的优胜劣汰。 错误的规则可能会导致问题。 我们也希望有一个更好的规则，提高社会服务水平，让社会服务更加专业。 抓住崛起机遇，树立良好品牌，树立良好服务标准，共创未来。
5. 结论
房地产业作为国民经济的重要组成部分，是关联度较高的行业，在国民经济中占有重要的地位和作用。 房地产经纪业是房地产市场经济链条中不可或缺的一环。 为保证房地产行业持续稳定健康发展，在房地产经纪行业不断深化的同时，政府也应发挥其独特作用，推动经纪队伍建设，创造良好的政策环境和市场。经纪行为的环境。 例如，应完善房地产经纪监管制度，制定相应的管理措施，确保经纪行为得到有效保护。 房地产经纪行业应加强自身建设，强化自律机制。 加强经纪行为市场运作体系研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪队伍素质，提升专业水平。 合力扩大规模，走集团化、规模化经营管理之路。 推动房地产经纪行业蓬勃发展，最终促进房地产行业及整个国民经济健康协调、持续稳定发展。
参考
[1] 程文. 房地产中介公司违法行为规范研究[D]. 华中师范大学，2011．[2]郭兴。 房地产中介行业法律问题研究[D]. 华侨大学，2011。
[3]戴永能. 我国房地产经纪行业规范化管理研究[D]. 重庆大学，2011。 [4]高旭军，沉辉。 《房地产法》，上海：上海财经大学出版社，2012年。[5]小刚。 《房地产经纪：拥抱阳光，才能健康》，《中国房地产》，2012年。
中国金融四十人论坛（CF40）资深研究员、中国社科院世界经济与政治研究所研究员张斌，CF40研究部副主任、青年研究员朱鹤和CF40青年研究员钟益在近期发表的工作论文《如何防范房地产市场硬着陆风险》中提出，当前宏观政策措施应在着力防范房地产行业硬着陆风险的同时，提振经济整体活力。
文章认为，中国经济短期内仍面临较大的下行压力，尤其需要警惕并避免房地产市场硬着陆风险。房地产市场硬着陆对金融体系威胁有限，但是可能对实体经济形成打击。
防止房地产行业硬着陆的出发点是防止房企流动性危机，落脚点是保障房企现金流。
一是要及时放松对住房抵押贷款政策的额度限制，坚持“因城施策”的原则，更多依据商业原则来满足居民的住房抵押贷款需求，让房地产恢复自我造血功能。
二是应当支持对房地产企业债务的借新还旧。同时，对过去经营状况良好但突然陷入流动性困境的房地产企业提供紧急救助贷款，“贷款利率不必优惠但数量上要足以帮助企业应对危机。”
三是近期内可以延缓出台其他对房地产市场影响过大的其他政策。
与此同时，为防止不断放大的负反馈机制，提振当前经济的整体活力，文章建议，提振全社会社融的增速，充实其他行业和部门的现金流。主要措施包括降低利率和增加公共部门债务支持基础设施建设投资。此外，还应尽快提高上游行业及相关产品的供给弹性，缓解大宗商品价格上涨趋势。
值得一提的是，10月以来，央行等有关部门多次就房地产行业和房贷发声，房地产市场合理的资金需求正在得到满足。
10月中下旬，中国央行行长易纲在2021年G30国际银行业研讨会上表示，总体而言，恒大风险是个案风险，恒大事件对金融行业的外溢性可控。今年上半年中国经济同比增长12.7%，预计全年增速在8%左右。受汛情、疫情等因素影响，近期经济增长面临一定挑战，但总体看，经济稳定复苏态势没有改变。
* 以下为文章简版。
图源/摄图网
如何防范房地产市场硬着陆风险
文 | 张斌 朱鹤 钟益
中国三季度GDP同比增速4.9%，显著低于潜在GDP增速。
我们认为，中国经济短期内仍面临较大的下行压力，尤其需要警惕并避免房地产市场硬着陆风险。房地产市场硬着陆对金融体系威胁有限，但是可能对实体经济形成打击。
供给限制与弱需求
三季度的经济运行同时受到供求两方面的压力。 供给端的主要矛盾是煤电供应紧张和部分工业品的限产，制约了经济复苏。需求端的问题更突出，消费弱、投资落、出口也并非数据表面那么好。供求两端的合力作用下，结果是较低的产出水平和并不低的价格。
疫情以来，消费恢复情况一直较为缓慢。 9月社会消费品零售同比增速4.4%。作为耐用消费品代表汽车销售同比增速持续下降，9月下降到-17.3%。芯片短缺对汽车生产和销售带来负面影响，终端需求下降同样有很大解释力。消费难以回暖有多个方面原因，其中，疫情零容忍的防控政策对众多服务类消费仍构成限制，中低收入群体的就业和收入恢复步伐较慢也制约了消费增长。
投资回落压力凸显。 前三季度固定资产投资总额累计同比增速7.3%，较上半年累计增速12.6%大幅回落。三大投资中，基础设施投资始终较为低迷，房地产的固定资产投资同比增速明显回落。制造业投资得益于前一时期的强劲出口表现较好，但持续性有待观察。基础设施投资面临较大压力，地方政府附属的地方平台公司是当前基建的主导力量，对地方融资平台的债务问题处置和土地销售收入减少制约了基建投资，仅是预算内支出和专项债提速恐怕难以真正托起基建投资。房地产投资自疫情后至今年上半年仍表现出较好韧性，进入下半年后骤然下行。
出口不像数据表现的那样乐观。 9月出口金额同比增速达到28.1%。出口高增速很大程度上来自成本上升带动的价格上涨。把出口金额增速分解为出口数量增速、出口单价同比增速和出口数量增速*出口单价同比增速三个部分。经过拆分和测算，2021年7月至今出口产品数量对出口的拉动作用突然快速下降，出口产品价格上涨是拉动出口金额同比增速的最主要因素。2021年7月和8月的出口增速中，超过60%的部分来自价格效应。成本推动的出口增长下，出口企业利润没有得到应有的改善，8月制造业当月利润同比增速只有6%。
警惕房地产市场硬着陆风险
房地产有显著的周期性特征，经历过前面两年的行业火热以后，接下来的降温是自然而然的。然而叠加上对房企财务和金融机构的监管政策以及疫情的影响，进入2021年下半年以后，房地产行业面临着前所未有的压力。
2021年三季度房地产市场指标骤然下降。 三季度商品房销售同比增长-12.5%，新开工同比增长-17.4%。房地产销售骤然下降主要来自两方面原因。
一是对居民购房贷款的支持下降。 2021年三季度居民新增中长期贷款比去年同期累计减少了5100亿元，这是2018年以来最大的连续收缩。住房抵押贷款利率也有所上涨。2021年9月全国首套房贷款平均利率为5.46%，较去年年底上升23个基点；二套房贷款平均利率为5.83%，较去年年底上升29个基点。
二是受恒大事件影响， 消费者担心其他房地产企业也会出现类似恒大困局，担心房价打折，担心不能按期交房。
房地产企业流动性阶段性紧张。 高周转模式下，房地产企业高度依赖销售回款，销售的骤然下降给房地产企业带来巨大现金流压力。恒大事件影响下，国内金融机构对房地产企业的贷款更加审慎。房地产企业的海外市场融资遇到了更大的问题。中国房企在海外美元债市场上遭遇恐慌性抛售。不仅是恒大的债券价格大跌，国庆节后绝大部分的中国房地产企业海外债券价格都出现下跌。海外市场一度出现恐慌情绪，对优质和劣质房企没有区分，只要有即将到期的债券，不管公司做出任何声明，市场还是担心难以还债。
如果出现房地产硬着陆，中国的情况未必像发达国家那样会对金融体系带来系统性破坏，进而传播到实体经济领域。 由于国情差异，中国的房地产市场硬着陆对金融体系的存量资产伤害可能有限，但是考虑到中国房地产行业的巨大规模及其与土地财政之间的紧密关联，其对增量信贷增长可能会带来更广泛的影响，对实体经济的伤害可能更直接。
房地产销售大幅下降带来房企流动性高度紧张，随之而来的有可能是地方政府土地收入和上下游关联企业（从水泥、螺纹钢到装修家电）收入下降，居民、企业和政府信贷下降，破产企业增加，信贷风险溢价上升，全社会信贷下降和总收入下降，这个过程会进一步加剧房价下降和房地产销售收入下降。
如何防止硬着陆
防止房地产行业硬着陆。出发点是防止房企流动性危机，落脚点是保障房企现金流。 房企现金流主要来自销售收入，房地产抵押贷款政策对房地产销售收入有着显著影响。
一是要及时放松对住房抵押贷款政策的额度限制，坚持“因城施策”的原则， 更多依据商业原则来满足居民的住房抵押贷款需求，让房地产恢复自我造血功能。
二是应当支持对房地产企业债务的借新还旧。 再次是对过去经营状况良好但突然陷入流动性困境的房地产企业的紧急救助贷款，贷款利率不必优惠但数量上要足以帮助企业应对危机。
三是近期内可以延缓出台其他对房地产市场影响过大的其他政策。
提振全社会社融的增速，充实其他行业和部门的现金流。 为了防止房地产市场下行传导至其他行业和部门，防止不断放大的负反馈机制，同时也是为了提振当前经济的整体活力，需要的主要措施包括：
1）降低利率 。这一方面 可以减少企业和居民部门的债务成本支出，另一方面 有助于提升其所持有的资产估值，强化企业和居民的资产负债表和应对负面冲击的能力。
2）增加公共部门债务支持基础设施建设投资。 这样做的好处一方面 在于补上地方政府土地收入下降对基建投资的拖累；另一方面 也是摆脱过度依赖土地财政的难得机会。
应尽快提高上游行业及相关产品的供给弹性，缓解大宗商品价格上涨趋势。 减少对部分商品供给的非必要行政干预，让商品市场尽快回归市场化的定价机制。同时，可适度放松对部分上游产品的进口限制，用市场化的手段缓解当前大宗商品的价格上涨压力。
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